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土地拥有者，让政府谈判对象剧增，收地困难。政府不得不于1971年凭借《土地征用法》，采用强制手段，在付出血的代价后征得足够土地，并在1973年建成了1号跑道和机场配套设施。然而，剩下的“钉子户”在自己的土地上建起高塔，妨碍飞机起降，当局只好一边怀柔一边施压，强行促成成田机场在1978年3月30日开张大吉。1999年，为了举办2002年日韩世界杯，日本政府决定必须修建2号跑道，但为防止流血冲突又不敢采用《土地征用法》，于是放弃谈不下来的地皮，避开“钉子户”，转向北修建跑道，并于2002年完工。但这条原定2500米的跑道只修了2018米，由于长度不够，一些大型客机无法起降，也多次发生起降险情。2005年，政府和2号跑道南端的7户人家重新开始谈判，希望能买到他们的地以便把跑道延长到足够的长度，但是居民拒绝做出妥协。4月30日，日本国土交通大臣日北侧一雄宣布，“如果居民还是不同意收购土地，我们就向北侧延长，今后不再进行用地谈判。”日本媒体一时笑谈“北侧说跑道向北侧延长”。7月15日，当局最终决定放弃谈判，跑道向北延伸。预计2010年可以完成。
美国也有钉子户，在华盛顿的马塞诸塞大街上，奥斯汀•；斯普瑞格思夫妇的小破楼挤在两旁的摩天大楼之间，显得格外另类。斯普瑞格思先生是一个非著名建筑设计师，24年前花15万美金买了一幢小楼，而如今开发商出价300万美元也没有丝毫撬动他的意志。原来，斯普瑞格思先生对建筑设计情有独钟，提出的条件无非是加入这家开发商的建筑设计队伍。这要是隔在咱们这儿就太好办了，别说让他当设计师，就是给个设计总监的头衔也没问题。偏偏开发商也是个有原则、认死理的，认为斯普瑞格思先生不够条件。结果就形成了这个独特的景观。2008年，这个小房子被拍到要开pizza店了，不知道会不会受到金融危机的冲击，让我们祝斯普瑞格思夫妇好运。
正文 中国楼市的特点（3）
2009…11…13 8：05：45 本章字数：1019
虽说日本、美国也有钉子户，但本质上与中国的钉子户根本不一样。中国的钉子户搬家是必须的，因为土地是国家所有，拆迁也是为了公众利益（虽然是用来盖商品房），这一点大家都认可，但之所以要做钉子户，就是因为补偿标准方面达不成一致意见。比如上海的200万和400万，深圳的钉子户据称最后也在得到一两千万之后偃旗息鼓。所以，中国的钉子户是“求财”，是由于制度缺陷而增加的博弈环节。
而美国和日本的购房者可以购得包括土地所有权，只不过会有“分层”的特点，也就是说如果你没有额外买地表下面的部分，那么你们家地底下挖出来的宝贝就不归你了。而私有制决定了如果他们不同意搬迁，国家、开发商都无权强行要求他们搬迁。特别是在成天机场案例中出了人命之后，日本当局在采用《土地征用法》方面更加谨慎。居民们抗争了40多年，他们不是“求财”，而就是求一个“理”，就像挡住规划中的3号跑道的热田所说：“只要我和我的爷爷住在这里，成田机场就决不会完工。”而斯普瑞格思拒绝了升值10多倍的诱惑，追求的是职业上甚至建筑艺术成就上的一种成全，那就离“求财”更远了。
第二大特点是中国特色的“期房”制度。上个世纪90年代初，我国开始推行住房制度改革，变福利分房为货币购房，逐步建立和完善商业化的房地产市场。将房地产开发推向社会，就势必要解决资金问题。当时，我国资本市场发展还相当滞后，银行信贷的支持力度也相当有限，房地产开发的融资渠道较为匮乏。为了加快商品房市场的发展速度，我国内地从香港“引进”了商品房的期房预售（或称按揭）制度。
所谓期房，是相对现房而言的，简单理解就是当前签订合同，在约定期限后履行交割手续的房产。所谓“期”就是指未来的、约定的时间，“期房”和“现房”与我们常见的“期货”和“现货”之称谓原理相同。在我国，期房按揭是开发商、银行和购房人三方之间的一种契约安排，约定购买人将其已预付房款首付部分而取得的房产权益做抵押，开发商为购买人按期清偿银行贷款做担保，在购买人不能按期履行债务时，银行有权处分标的物并优先得到偿还的民事法律行为。在论证这种制度的合理性时，正方频频提到的案例就是香港凭借期房按揭制度控制了房地产市场的风险，在亚洲金融危机中未受到致命冲击，保护了银行体系和房地产市场的安全底限。这些论据似是而非，殊不知内地的期房按揭制度与香港的按揭制度只是形似，内核却是“山寨版”的按揭制度。
正文 中国楼市的特点（4）
2009…11…13 8：05：46 本章字数：839
在我国香港地区，按揭一般只涉及按揭人（购房人）或按揭权人（银行）两方，而内地的按揭则涉及三方即购房者，房地产开发商和按揭权人（银行）。也就是说，在香港地区，按揭关系（购房者与银行）和房屋买卖关系（购房者与开发商）相互独立，开发商不牵涉进按揭关系，而在内地，开发商在三方的按揭制度安排中充当担保人的角色。最后，万一购房者无力清还贷款，在香港地区，按揭权人可以在实质上取得所购物业的产权，至少可以行使留置权。而在内地，按揭权人只能行使优先受偿权，也就是说得先折价或拍卖方式变卖房产，对所得价款优先受偿。所以，内地的按揭权人（银行）实际上没有取得这部分物业的产权，而只有优先受偿权，而且其能够受偿的前提还是“期房”已经变成“现房”，所以不得不把房地产开发商拉进来，以保证受偿权的可实现性。
所以，我们身边每天看到的期房按揭制度只能算是“山寨版”的按揭制度，它不具备真正的按揭所必须的前提条件，即“按揭权人取得所购房屋的产权”。但是，如果把它简单看成一种不动产抵押也不对，因为期房按揭关系成立的时候，房子可能还没影儿，只能算是一种权利抵押，即对期房取得权的一种抵押。在实际操作中，也是按照对预售商品房取得权的抵押来操作的， 只是在未取得房产证之前， 无法进行抵押登记。只有等到购房者取得房产证时，才会加注“抵押权”登记。在《中国银行个人住房贷款业务操作办法》中，干脆就直接称之为期房抵押，而不是期房按揭。
期房按揭制度非常“神奇”，购房者看到的只是钢筋水泥，甚至只是纸面上的效果图，却要将三、四成的购房款先行支付给开发商，等到能够入住的时候，往往已经支付了将近一年甚至更长时间的月供了。在期房按揭的实际博弈中，话语权呈现明显的“一边倒”现象。本来应该风险、利益均衡的三方，变成了风险承担按照房地产开发商、银行、购房者逐级增高的态势。相对来说势单力薄的购房者承担了风险的最大部分，实力雄厚的银行次之，开发商承担的风险则极其有限。
正文 中国楼市的特点（5）
2009…11…13 8：05：46 本章字数：760
对于普通购房者来说，在期房按揭合同上签字是一件非常激动人心而又忐忑不安的事情。因为自己花几十万甚至上百万购买的东西，目前为之还只是一张纸和一些大坑而已，自己面临这笔交易中最大的风险——得不到住房，钱也打水漂了，或者比这稍微好一点的就是收到的房质量太差。但是他必须冒这个险——或许是因为刚需，或许是急于投资。万一购房者遇到的这个开发商的实力太差或者人品有问题，那么就麻烦了，开发商可能最后筹集不到足够的资金来完成建设，最终无法交房或者一再延期。如果这个开发商刚好是一个专门的项目公司，那么即使购房者打赢了官司，也会发现对方没有什么资产可供法院执行。前面提到的开发商杭州绿园房地产开发有限公司就因为资金链断裂而陷入了停工状态，房主只能眼睁睁地看着自己梦想中的家园变成半拉子工程停在那里，能够做的也只是等待和期盼政府介入。
比上面这个极端案例更加常见的是业主在收房时发现房屋的质量太差，有的是面积缩水，达不到合同承诺的标准。有的是质量缩水，比如天花板渗水，精装修用劣质材料，甚至北京某楼盘有一脚把墙踹出个洞来的惊人事件。此类事件也常常起源于一些虚假宣传，网上盛传的“顶个水箱就算游泳池，插几根葱就是私家花园”已经成了黑色幽默。这往往是一些人品有很大提升空间的开发商，在拿到资金之后挪作他用，直接或间接地促使工程队偷工减料，草草交房了事。如果业主不接受，则能拖就拖，能赖就赖，反正有的是时间，而购房者一边要继续还银行的月供，一边要请假出来维权，搞不好一冲动还会爆发暴力冲突或者堵塞道路，比如前几年北京东三环某小区的业主就在维权过程中由于堵塞三环道路的过激行为被拘留，真是花了钱，受了气，还没有拿到称心的房子。有这么多前车之鉴，购房者在签合同的时候如果不忐忑，那就真的是神经太大条了。
正文 何谓房地产泡沫（1）
2009…11…13 8：05：48 本章字数：1064
第三章 中国楼市的泡沫之争
房地产、跨国赌局……看到这些字眼你或许会以为是某部海外悬疑大片的主线，实际上这是一场发生在国内的合法赌局，时间恰恰在次贷危机正盛的2007－2008年。2007年7月11日，加拿大西安大略大学教授、北京大学中国经济研究中心徐滇庆语惊四座：“2008年7月11日深圳的房价比现在低一分钱，我一定在《南方都市报》上用整版篇幅向深圳市民道歉。” 而著名财经评论人牛刀针锋相对地设下了赌局，若是价格上涨，则甘愿认输。徐滇庆教授已经加入了加拿大国籍，于是这场名誉之豪赌俨然成了一场跨国赌局。镜头转到2008年7月8日，《南方都市报》令人瞠目而又在情理之中地刊登北大教授徐滇庆向深圳市民的《徐滇庆道歉》，虽然他表示道歉与赌局无关，但这一赌局的结果已经不言而喻。跨国赌局结束了，关于房地产泡沫的争论却远没有结束。《徐滇庆道歉》见报后，深圳又有一名声称被徐滇庆“忽悠”了的律师设局100万要跟徐滇庆赌年底之前深圳房价会不会暴涨。律师要么是想炒作，要么是真的不知道跨国赌博会被判一、两年徒刑。不过，每天这些在买房的人和卖房的人，实际上也是在“赌”，赌的是几十万上百万的“小钱”。一定意义上，宏观经济本身也在“赌”房地产泡沫，只不过，赌的是上百亿的大钱。
何谓房地产泡沫
其实徐滇庆教授有点冤，一是冤在围绕中国房地产泡沫的争论早就已经开始了，但从来没有人为自己说过的话负责。2003年，清华大学教授魏杰抛出了地产寒冬论，指出存在地产泡沫，并大胆预测中国房地产马上就要雪崩，“如果楼市不崩盘，我就去跳楼。”结果中国楼市没崩盘，美国楼市倒是在2007年挺不住了，魏教授没事儿。2005年，中国社科院金融研究员易宪容在博客中撰文表示：“上海及长江三角洲不少地方，房价曾大涨过，大跌也是必然。像上海，房价应该下跌50％，北京房价也应该下降30％。”这个预言实现得有点迟，到2008年才出现，而且降幅似乎也没那么大。跟他们比起来，徐教授算是敢承担的，虽然他不承认道歉意味着自己输了。二是冤在踩错了时点。如果他赌的时间点不是一年后而是两年后，不是7月11日而是7月30日，那么该登报道歉的想必就变成牛刀先生了。徐教授或者是没有充分估计到金融危机等外部因素的冲击，或者是在长期趋势判断与一年期赌局之间出现了时间错配，让人不禁感到惋惜。就像在股市最糟糕的时期倒下的南方证券、华夏证券、德隆系等等资本大鳄，常常引起人们的叹息：“如果他们能挺到2007年的牛市……”
正文 何谓房地产泡沫（2）
2009…11…13 8：05：48 本章字数：1152
的确，围绕房地产泡沫的争论充斥着各种各样的“如果”，可房地产市场往往只会给出“但是”。争来争去，到底“房地产泡沫”是什么呢？是不是房价高就是有泡沫了？
在《新帕尔格雷夫货币金融大词典》第一卷中，查尔斯•；P•；金德尔伯格（Charles P。 Kindleberger，1910。10。12——2003。07。07）对“泡沫”状态的解释是：“简而言之，泡沫状态这个词，就是一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引