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为规范土地出让收入的管理，2006年下发的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》中就明确规定，将土地出让收入全额纳入地方预算，缴入国库，实行收支两条线管理。这意味着市县政府不能再随意支配和使用土地出让收入，而必须按照财政预算管理的要求，经过批准才能使用。在此之前，土地收入都是自收自支；则被认为是刺激地方政府滥用土地的主要诱因。中央要求将其纳入预算管理，也是基于从体制深处遏制地方用地冲动的考虑。但是这个政策实施效果并不明显。各级政府预算不上真正意义上的公共预算，预算的信息不全面，很多地方只有税收财政才列入预算，大量的土地出让金是不被列入预算的。
土地收益全额属于地方预算外收入，其管理主体是地方政府，由财政部门和国土部门具体操作。中央政府无权插手土地收益的关系。由于出让金未纳入财政预算，管理混乱，收入和支出极不规范，土地出让收益已经成为地方盲目扩大城市建设规模，搞政绩工程的主要来源，同时促成地方政府压低地价甚至零地价招商引资等违法用地行为，也为少数人利用土地搞权力寻租、谋取私利提供土壤。也正因为如此，地方土地出让净收益到底是多少，往往是一笔“糊涂账”。审计署调查发现，仍有城市拖欠、出借征地补偿资金情况，欠收、挪用被征地农民社会保障资金51。17亿元。截至2007年9月底，尚有3个城市未按照国务院有关要求制定被征地农民社会保障制度。
正文 地方政府的第二财政（3）
2009…11…13 8：05：55 本章字数：1112
2004年，据全国人大《土地管理法》执法检查组的报告称：1992年至2003年，全国土地出让收益收入累计达1万多亿元，其中近三年累计达9100多亿元；据2004年国土资源公报，当年全国共出让土地17。87万公顷，建设占用耕地14。51万公顷，土地出让价款高达5894。14亿元。全国每年土地出让金到底有多少？无论是财政部门还是国土部门，都没有掌握出让金的底数，无法说出其准确数字。但是土地出让收益已经成为地方政府预算外收入最主要的来源，所占比重高达60％左右。发达地区的地方财政已成为名副其实的〃土地财政〃，土地收益成为〃第二财政〃。
我国土地管理体制为中央到地方五级政府管理，五级政府都有管理权，但是中央与省级政府鞭长莫及，真正具体行使职责和权能的是市、县、乡政府。城镇土地属于国有，由市县乡政府决断；农村土地属于集体，基本上是村委会说了算，或者村长、支书拍板。有的村官甚至都可在土地使用上〃一言九鼎〃。在一些地方，想用哪里的地、想批多少、想给什么价，几乎是〃随心所欲〃，所以能以很低的价格随意得到农村土地或进行拆迁。当管理制约或监督不力时，这种土地管理体制的权力运作方式，使得管理行为具有低成本或无成本的特征，权力主体出于个体、小集体或局部的利益，必然会出现违法违规行为。
随着建设用地需求量的增加，需求曲线向外移动，土地市场有在更高的交易价格和交易量上形成均衡的趋势；低廉的征用补偿成本和出让价格之间的利润空间加大，政府就有更充分的经济激励进行土地的征用。国家有关统计资料显示，土地用途转变增值的土地收益分配中，政府大约得60％至70％，村一级集体经济组织得25％至30％，农民只得5％至10％。资料显示，自改革开放以来，通过征地中的价格〃剪刀差〃，政府从农民身上拿走了大约2万亿元。而经济利益的实现，又伴随着项目引进、政绩积累的政治利益。
城市经济发展的增长或城市面积的扩张都会伴随着城市土地的增值。尤其是在城市化进程的加速阶段，城市土地增值的速度十分惊人，这是经济学家和社会学家在观察近几个世纪城市增长轨迹后得出的普遍结论。上世纪90年代，我国改革了供地政策，政府通过出让国有土地收取土地出让收益。供地政策改了，体制却没有改变。批地权力在国务院和省级政府，征地权力在市县级政府。用计划经济的办法低价征地，用市场经济的办法高价出让，每单生意的利润往往都数以亿计，买卖土地可以说是当今中国利润最高的生意。这一直是地方各级政府的专利。随着城市的发展，土地增值还在继续。近两年来地方政府手中囤积了大量的土地，如深圳市一举将数百平方公里土地收为国有。
正文 增加供给能否抑制房价？（1）
2009…11…13 8：05：55 本章字数：987
有人认为，现在房价偏高的主要原因在于有效供给不足，这是一个关键，其他政策无论怎么设计，土地供应上不去，房价不可能降下来。只有增加土地供给，房价上涨的趋势就可得到缓和。
这个说法，看起来好像很有道理。但是，如果我们看看具体的数据，就会发现，事实并非如此。近年来，政府投入到市场的土地逐年增加，房子越盖越多，但是房价并没有随着供给的增多而下降，反而也在一天天地上涨。全国房屋销售价格指数，2003年上涨4。8％；2004年上涨9。7％；2005年上涨7。6％；2006年上涨5。6％。
按照一般商品的规律，增加供给确实可以起到平抑物价的作用。但是但房地产市场则不是这样。因为住房既是消费品，也是投资品。当住房是消费品时，那么住房的价格可能由住房供给与居民需求来决定。而居民的住房需求总是有限的。如果住房是投资品，那么情况是完全不同的。如果把住房当作了投资品，投资者对住房的投资，就在于投资者对住房投资收益的预期。如果投资者预期住房的价格上涨，投资收益率高，那么投资者就有强烈的动机进入市场。就像在股票市场一样，如果市场处在牛市，IPO在多也会有人争着购买，因为，他们相信，一旦上市之后，价格还会继续上涨。
政府如果增加的是经营性土地，就不可能达到平抑价格的作用。有时候，反而是推动或维持价格上涨的错误手段之一。因为经营性用地从来不是向低端供给的，主要集中于商品房供应领域。通过招拍挂之后，经营性用地流入开发商环节，迅速被建设成高档物业项目（几乎没有人愿意将之建设成低档项目），卖价会被不择手段地抬升。即使不去人为哄抬，高端物业也不可能被制定出一个能够影响和拉低原有市场价位的发售价格。
经营性土地是用来经营的。在国土局手里是这样，在开发商手里也是这样。这就意味着，此类土地的获得成本不可能廉价或无偿，要使之产生利润，就必然被投入到商业开发与运作当中去，结果不难看到，增加经营性用地，最大的好处是可以增加开发商方面原就极度短缺的建设商品房的原材料，从而为其增加继续牟取暴利的机会。增加经营性用地来抑制价格，明显违备常识。要知道，在我国土地供给有限，谁获得了土地，谁就能取得高额的利润。因此，开发商肯定会不遗余力地把价格推到高位。他们知道，土地成本高，最终可以通过提高房地产的价格转嫁给购房人。
正文 增加供给能否抑制房价？（2）
2009…11…13 8：05：56 本章字数：745
在这样的情况下，政府要想通过增加住房的有效供给来稳定房价不仅不可能，而且会导致一系列的问题。一是投资者会大量涌入房地产市场，使得住房的价格越推越高；二是房价推高，使得银行资金更多地进入房地产市场。因为，房价上涨使得银行认为进入房地产的资金在泡沫不挤破前更为优良，风险更低；三是大量供给的增加，必然会使得政府拿出大量不可再生的土地资源来满足增加供给的要求，从而使得这种严重稀缺的资源粗放型使用；四是当房地产市场成为一个投资者市场时，其居民消费的功能必然弱化，广大居民住房福利水平一定会受到侵害，中央政府民生的政策也无法落实等。
如果要想达到平抑房价的目的，就必须明确土地的使用性质，规定土地的用途，加大保障性住房的建设力度。当前的土地供应结构和商品房供应结构一样，是扭曲和失衡的。我们一味向开发商供应建设商品房的经营性用地，促使开发商一味去开发高价位的、适合高收入群体的高端物业，以至高端项目占有了住房市场的绝对供应比例，挤占了其他低档的、保障性的住房供给空间，导致人人不得不为高价格埋单。炒房者买下的房子必须要出售出去才能获利。如果需要住房房的人基本满足了，炒房者也就没有市场了。
由此看来，简单地增加土地供给，并不能起到抑制房价的作用。如果增加所有类型住房的总量，就不能不先解决土地的总量增加问题，但是，在我国人多地少的情况下，政府要保18亿亩耕地的红线，这是不现实的。如果增加某一类如政府保障性住房的供应量，就必须先分清供给方式与需求对象，分清这类住房与市场的关系。政府必须大规模和高频度地放量非经营性的、用于包括经济房、廉租房在内的政策性房屋建设用地。如果要平抑市场中的房价，则不仅要解决结构问题，也必须解决总量增加的问题。
正文 土地制度改革势在必行（1）
2009…11…13 8：05：56 本章字数：1153
我国的房地产还有一个特别的概念，叫做“小产权房”。实际上，它并不真正构成严格法律意义上的产权。目前大家通常说的“小产权房”主要有以下三种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的；还有一种是虽然建设在国有土地上，但是没有履行相关的审批手续，也没有交纳土地出让金的房子。
据统计，截至2007年上半年，通过带房入城、旧城改造、合村并镇、新农村建设、城镇居民的依法建造、村集体直接开发、合作开发、各种形式的信托持有等多种途径和形式，小产权房已达现存全国实有村镇房屋建筑面积330亿平方米的20％以上。根据深圳市国土局2007年住宅调查结果，全市“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋，总建筑面积约1。2亿平方米，约占全市住房总量的一半小产权房占到了深圳总建筑面积的一半左右。在北京郊区也有许多的小产权房，占到城镇建筑面积的20…30％。（插入图4…2）
小产权房是我国现行土地制度下的特有产物。我国《宪法》规定了国有和集体两套土地所有权。国有土地可以流转、交易、开发、抵押，但集体土地却没有这些权力，“农用地”要变更为“城市建设用地”，就必须经过“国家”征收才能改变土地所有权的性质。由于地方政府可以低价征收农地，然后高价卖给开发商，从中赚取巨额利润，征地已经成了不少地方政府的主要财源，进而产生了地方政府官员的“圈地”冲动。小产权房是中国城市化进程中，在这种二元分割体制之下，必然产生的一个问题。随着城市化的逐步推进，土地的增值收益非常大，所以农民也要分享土地增值的收益。结果就出现了：你不让我盖房子，我也去盖，你不允许我流转，我也去流转。
市场经济实际就是利益经济。农民建设“小产权房”和城镇居民购买“小产权房”，就是看中其中的利益。同属于相同地段的土地，国有土地就可以高价出让，集体土地则只能种庄稼。政府从农民手里征地只需要每亩只需要几万元，而政府卖给开发商每亩就变成了几十万元，甚至几百万元。于是，农民就自己开发起了房地产。和不断攀升的城市房价相比，小产权房价格相对低廉，因而吸引了许多城市居民；对于农民来说，由于绕过了政府征地一关，直接和开发商或买家达成协议，小产权房的收益直接为村或农民个人所得，因而不失为一条快速致富的途径。在买卖双方热情都很高的情况下，“小产权”就成为一个屡禁不止的问题。虽然，国家三令五申，提醒消费者当心购买风险，也多次有官员表示要严查小产权房问题，但是，小产权房却一直热销，房源也很充足。根本原因就是因为小产权房没有土地出让金，也没有其他的税费，所有比相同地段的商品房要便宜一半左右。
正文 土地制度改革势在必行（2）
2009…11…13 8：05：56 本章字数：995