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第13节：第六章 第三只眼看投资（2）
一些通过非正当的手段破坏正常信息交流渠道的中介，是人们进行房产投资的障碍。在进行房产投资时，应对其提高警惕。因为在利益的驱使下，丧失正常的道德规范的人，我们也就不能期望其在商业行为中，会遵守基本的商业准则。这时如果我们不进行适当的防范，很有可能会造成不必要的损失。 一些不正规的中介常常在其提供的信息中，只将房产的优点加以说明，而隐瞒了一些弊端。比如，有些按商用房屋开发的房产，其产权有效期是50年，如果已经使用了20年，那么目前可能只余30年的产权。此前如果不向购房者说明，甚至在交易过程中也刻意隐瞒，就很有可能会让购买者遭受损失。同时这类房产，其水、电费用与其他的民用住宅房的价格也有差异，如果购买者准备自住，则有可能在日后承担较高的使用成本。再比如，为了掩盖房屋在采光效果、隔音效果等方面存在的不足，一些中介人员会在特定的时间，特定的环境下让购房者看房。无论是对于自住房还是投资房的购买者，这些问题，都是在与中介打交道的过程中应该加以注意的。 当然，我们如果准备通过中介进行房产投资，还需要注意到一些不正规的房产中介会为了赚取居间中介费用，而向投资者介绍一些产权上存在纠纷的房源，如果购房者轻信房产中介的说辞，而草率地签订了买卖协议，就会在之后的过程中遭受较大的损失。即便投资者及时发现了产权的问题，没有在买卖过程中遭受损失，但支付给中介的居间中介费用常常是无法收回的，因为理论上，这个费用主要属于中介向购买方提供了信息而取得的报偿。既然信息已经提供，这个费用就不再退回。 从原则上讲，中介提供的信息应该是真实并有效的，否则就不应收取这部分费用。但很多中介往往在协议上做手脚，使这部分费用一经产生，就不再退还。如果购房者没有经验，就很容易因此而遭受不应承担的损失。有些不法中介与问题房源的出售者合作，骗取中介费用。 中介费用常常是按房屋的成交价格来计算的，所以购房者一旦掉入陷阱，损失通常都会比较大。比如，小产权房或是产权存在纠纷的房产，本属无法正常出售的房源，但不法房产中介与出售者合作，隐瞒实际情况，诱骗购房者签订购房协议，同时出售者收取定金，中介则以〃居间费〃或〃信息费〃的名义，收取中介费用。之后当购房者得知房屋产权无法正常过户时，常常找不到出售者，定金也无从退回。就算退还定金，中介也常常以〃已经向双方提供了居间服务〃或是〃已经向购房者提供出售信息〃等为由，不予返还中介费用。 2005年，李女士和丈夫看中了北京回龙观的一套二手房，两人打算买下来作为结婚新房居住。当时，中介公司的业务员介绍房子是1996年到1997年间的，而在提供的房产证复印件中，房屋年代却模糊不清。李女士在签约当日交纳了定金15000元，可当看到房产证原件的时候，发现房屋的建筑年代为1990年，小两口又找到该小区物业公司，证实该房确系建造于1990年。李女士认为，中介公司的瞒报行为侵害了自己的利益，要求解除合同并退还定金，可中介公司拒绝退还定金。而在双方争执不下的一段时期里，中介公司依然在出售该房，并收取他人定金，这样，一房多卖，到底谁会买走房子还是未知数，中介却已经收取了三四份万元以上的定金。 有些房屋产权虽然本身没有问题，但一些不法中介会伙同售房者，在签订出售协议时只约定极低的定金，让购房者认为是对自己的优惠。但之后在办理付款和过户手续之前，出售方单方毁约，通常协议中约定的出售方违约金为定金的双倍，但由于此前约定的定金极低，所以双倍定金也不及居间中介费用高，但由于中介已将信息提供给购房者，同时买售双方也已签订了协议，想让中介退还此费用，也基本没有可能。事实上，这种行为已经属于诈骗的范畴，但购房者却很难拿出足够的证据，往往只能哑巴吃黄连。
第14节：第六章 第三只眼看投资（3）
房产中介除了提供信息服务以外，还可以进行一些其他环节的服务，比如帮助办理相应的评估、贷款手续，协助办理产权交割过程等，并加收一部分费用。有可能其中的相关环节的办理过程并不复杂，也不需要支付其他成本，而中介以服务的名义加收的费用，纯粹是凭空增加了房产交易者的成本。 在通过中介购买房产时，应尽可能选择一些相对正规、具有实力的中介公司。购房者应全面地了解房地产交易的相关流程和费用（如贷款评估的流程、标准以及费用，贷款申请、审批标准以及费用，过户的手续办理以及应缴的税费等）以及相关法律法规（《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等）。在与中介公司和出售方签订合同之前，应该认真了解物业情况、周边环境，并仔细查看相关产权证明。在签订合同时，应审慎查看房产买卖合同中的相关条款，是否与产权证上的信息相符；并核对付款方式及免责条款是否与此前商定的一致。 另外，在签订购房合同时，与中介利益直接相关的文本应作为查看重点。比如，作为中介收费依据的《居间中介协议》中，一定要约定中介公司对其提供信息的真实性承担何种责任，如果没有这样的条款，可以要求签订补充协议，将此类条款以附件的形式增加到合同中。因为所有合同文本除了《房屋买卖合同》一般由当地建委和工商局监制，是相对公允以外，其他的合同往往都是对中介机构进行保护，同时这类的合同对于购买方来说，都是有权修改的。做到以上这些，就可以有效减少被欺骗的风险。而对于评估、贷款、过户等环节，目前流程已很简便，只要条件允许，最好不委托中介代办。这样做一方面可以减少费用支出，另一方面可以降低购房过程中无法监督的风险。 手表定律投资策略一致的重要性 在一片森林中，生活着一群猴子，每天太阳升起的时候它们外出觅食，太阳落山的时候回来休息，日子过得平淡而幸福。有一天，一名游客穿越森林时不小心弄丢了一块手表，一只年轻的猴子拾到了这块手表。这只聪明的猴子叫做蒙科，它很快就搞懂了手表的用途。于是，它便成了整个猴群的明星，每只猴子都向它询问确切的时间，整个猴群的作息时间也由它来规划。在这个过程中，蒙科逐渐建立起威望，当上了猴王。 蒙科认为是手表给自己带来了好运，才使自己当上猴王。于是它每天除了规划其他猴子的时间以外，就是在森林里面巡查，希望能够再拾到更多的表，让自己的运气更好。终于，有一天，它又获得了第二块手表。但这块表不仅没有给蒙科还来好运，反而给他添了麻烦。因为两只表的时间不一样，蒙科也不知道哪一块表上的时间是正确的。从这一天起，再有其他的猴子来问它时间时，它的回答就不再那么果断，变得支支吾吾。结果猴群的作息时间变得混乱，蒙科的威信也日渐下降。终于有一天，有另一只强壮且有智慧的猴子起来造反，把蒙科推下了猴王的宝座。同时把蒙科的〃宝贝〃也收为己有。但很快，这个新的猴王也面临着和蒙科同样的困惑。 这个寓言故事告诉我们，只有一只手表的时候，我们可以知道准确的时间，但拥有两只或者更多的手表，我们却无法确定现在是几点。因为更多的钟表并不能告诉人们更准确的时间，反而只会让人们失去依靠手表来获知准确时间的信心。这个道理就是在管理学和教育学中被普遍关注的〃手表定律〃。事实上，这个定律对于证券投资者也有一定的启示作用。 很多朋友或许有过这样的困惑，就是在通过长时间的投资学习之后，掌握了很多种分析方法和交易策略。既包括基本面的价值分析，也包括各种各样的技术分析方法，可能同时还对交易心理和交易者的行为习惯进行了深入的研究。但在实际投资的过程中，却还是常常亏损，不能实现稳定赢利。这种情况常常是交易策略前后不一致所造成的。
第15节：第六章 第三只眼看投资（4）
在进行投资的时候，如果想实现稳定的赢利，就一定要遵循合理的交易体系，而且这套体系是完整且前后统一的。无论采用基本面的价值分析，还是基于技术分析的方法，一定要从头到尾地贯彻执行同一种方式。否则，如果基于基本面价值分析去买入股票，而采用技术分析的技术信号去卖出股票，整个交易策略就缺少统一性，也就无法保证投资的收益。比如某一只股票，按照其基本价值来进行判断，它的合理价值区间是9元到10元之间，我们应该以低于这个价格区间的成本买入，而高于这个区间之后，比如达到11元，我们就应该考虑卖出了。而同一只股票，按照技术分析的方法，完全有可能在12元左右才会出现应该买入的情况，而采用同样的技术分析方法，则有可能一直持有到15元才会出现符合卖出的条件。那么我们如果按照技术分析在12元时买入，按照基本价值分析在11元卖出，就出现了交易方法不一致的情况，遭受亏损就在所难免了。 在股票投资策略上，短线思路与长线思路也不可以在同一笔交易中混合使用。因为短线思路是以灵活的交易方式、较高的正确率�