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么你不仅可能在房地产事业上前景辉煌，而且可以享受到很多前所未有的乐趣。”
“我以前从来没有这样看待房地产投资，”他说，“我所经历的就是买卖自己居住的房子。不过回过头来看，那的确充满了乐趣，而且我在买卖自己房子过程中的回报，也比我现在共同基金的回报多。”
我似乎能感到他脑子里燃起了希望，他终于发现除了差强人意的共同基金投资组合，自己还可以有多种投资选择。时间已经很晚，我们不得不就此打住，各自回家了。
几周以后，他打电话告诉我正在寻找第一个租赁房产项目，而且过去的忧愁焦虑已经被快乐所取代。他说：“即便我的租金收入与支出持平，我仍然能赚到些钱。掌握了’虚拟的现金流'和税法，即使没有赚钱也像取得了财务上的成功一样。”
我所说的只有一句话：“看来，你真的懂得了这个道理。”
顾问们的不良建议
对于投资者来说，聘请专业财务顾问非常重要，但是很多财务顾问本身并不富裕，也不是成功的投资者。记得一位专业财务顾问曾经在一家主流媒体上撰文指出：“很多人在房地产项目上赚到了不少钱，但是这些项目主要集中在加利福尼亚、康涅狄格等地，我们许多居住在中西部的客户很难有这样的成功经历。”
我觉得她的这种论调很荒唐，客户应该解聘她。其实，那些生活在中西部的投资者未能在房地产中赚钱，原因就在于聘请了像她这样的投资顾问。如果你真正掌握了房地产业、税法和公司法，又有一个好的经纪人和会计师，即使房地产项目没有升值你同样也可以赚到钱，或者从出租房子中获得收益。前面这篇文章认为只有加利福尼亚和康涅狄格的房产升值，这是错误的。如果她了解房地产市场，她应该知道在美国房地产发展最快的地方是拉斯维加斯、内华达等小城市，或者菲尼克斯、亚利桑那等大城市。她仅仅听说了加利福尼亚和康涅狄格的情况，因为她只知道新闻中所讲的那些东西，而许多投资新闻是关于有价证券的，涉及房地产的投资新闻本来就不多。她不懂得专业房地产投资者的知识，但是她还要以专家的身份提出所谓建议。
正如富爸爸常说的：“不要向一个保险推销员请教你是否应该购买保险的事情。”很多财务顾问都有点像保险推销员，而不像一个高明的投资者。保险是一个重要的投资项目，但肯定不是惟一的投资项目。
怎样寻找好的投资项目
提起投资，我常常问自己：“如何寻找一个好的房地产投资项目？”回答是：“你必须不断培养自己的眼光，发现别人发现不了的项目。”
下一个问题是：“我如何做那个项目？”
回答是：“就像任何一个购物者寻找好的生意一样。”在本书的开始，我曾经说过有些非常节俭的人，开着车从一个商场赶到另外一个商场，希望能买到价廉物美的东西。房地产还有其他好多投资都是如此，需要你首先成为一个专业购物者。
100∶10∶3∶1
我的老朋友道尔夫·德洛斯博士曾经写了富爸爸投资顾问系列丛书中一本，名叫《房地产致富：如何运用银行家的钱使自己富有》。自然，我们为这个选题费尽周折。在书中，他详细讲解了如何寻找很多人不曾注意到的房地产项目，他还讲解了如何通过改造这些项目实现升值。如何买到合适的房地产项目，他称自己的做法为100∶10∶3∶1方法。也就是说，你必须分析100个房地产项目，并向其中10个项目给出报价，答应的卖家可能有3个，最后成交的只有1个项目。也就是说，购买一个房地产项目，需要至少考察一百多个项目。
亲吻很多青蛙
你肯定已经知道，富爸爸喜欢用童话故事教育我们。其中他很喜欢的一个故事是：为了找到自己心目中英俊潇洒的白马王子，美丽的公主不得不亲吻一只只青蛙。富爸爸常说：“你不得不亲吻很多青蛙，以便确认哪一个是属于自己的王子。”在投资过程中，甚至在生活中的好多方面，那都是一句真理。今天，当听说某个人25岁就找到了一个工作，并且干了一辈子，我总是感到非常吃惊。我一直担心他们怎么能知道一件好工作与一件坏工作的区别。当我遇见一个15岁就决心做医生的人时，我也怀疑他在做出决定时是否运用了过去的现实。在投资和其他事情中也是如此。
富爸爸说：“大多数人不想亲吻青蛙，最终的结果是嫁给了一只青蛙。”他的意思是，在投资和有关个人未来的事情上，大多数人没有用足够时间去尝试、思考。很多人不是用大量时间寻找好的投资项目，而往往是凭着一时冲动和小道消息，或者根据亲友意见安排自己的投资。
嫁给了一个青蛙
我的一个朋友最近跑来对我说：“我听从了你的建议，投资了一座租赁房项目。”
我有些吃惊，禁不住问道：“你买的是什么样的房子？”
“我在圣迭戈市靠近海滩的地方买了一个很好的分户公寓。”
“你总共看了几处房子？”我问道。
“两处，”她说，“经纪人让我看了一幢楼中的两套房子，我买下了其中一套。”
大约一年后，我问她的房产项目经营状况怎样，她沮丧地告诉我，“每月损失460美元。”
“为什么会损失这么多？”
“一个原因是物管提高了物业管理费，另一个原因是我不知道每月的租金该收多少，实际上比我想像的低多了。”她不好意思地说，“我比市场价多掏了2。5万美元，我不想每月损失钱，又不想以低于买入价2。5万美元的价格出售这个房子。”
正如富爸爸所说：“那是没有亲吻足够多的青蛙的代价，如果没有亲吻足够多的青蛙，你就有可能最终嫁给一只青蛙。”我的这位朋友没有做好自己的“作业”，她只能嫁给一个青蛙，她付出的代价够昂贵了！
如何评估一个好的房地产投资项目，答案就是：经验是最好的老师。下面就是我和朋友们体会到10条重要教训，另外我还会增加一些认为有用的内容。
不去购买的代价
当人们问我如何寻找好的房地产项目，我就会直接回答：“你需要经常去购买。”
我赞同道尔夫·德洛斯博士的100∶10∶3∶1理论，我和金曾经考察分析了数以千计的房地产项目。在回答“你们怎样学到这么多房地产知识”这个问题时，我常常说：“我们考察了成千上万个房地产投资项目。”我们还对其中数百个项目给出了报价，不少报价对方一笑了之，没有下文。所以关键在于，看过了这么多项目给出了这么多报价之后，我们关于房地产市场和人类自身的经验和认识大大提高了。
当有人问：“没有钱的时候，你怎么做？”我的回答仍然是：“去购买。”在投资培训课上，我常常说：“当你去购物中心的时候，没有人问你是不是有钱。商家希望你购物闲逛，大多数投资项目也是这样，购买、询问、分析就是我接受投资培训的主要过程。我所学到的投资知识在书本上是找不到的，就像大家不可能从书本上学会打高尔夫球一样，你也不可能从书本上培养自己发现别人不曾注意到的投资项目的能力。你必须首先出去，必须去购买。”
事后智慧
如果前面我的那位“嫁给了青蛙”的朋友不是说：“房地产是一个非常糟糕的产业，你从那里赚不到任何钱。” 那么她一定能够从自己的经历中学到不少珍贵的东西。不幸的是，当我问她学到了什么的时候，她生气地回答：“但愿我以后再也不会听到你这句话，整个市场已经发生了变化，现在你不可能从房地产中赚到任何钱。”
俗话说；“事后智慧”在于你必须不断总结过去。我的那位朋友没有回顾总结自己，即使我称赞她采取行动的果敢，她仍然认为房地产不是一个好的投资产业。看来，她在房地产投资中来去匆匆，代价可能超乎寻常的昂贵，因为她没有从错误中学到任何东西，而这些错误和教训本来可以使她更加聪明、富有。这就是带有“出错不好”想法的代价，如果她的想法是“我要采取行动，出了错误我会从中吸取教训”，可能她就会成为更富有的人。过分追求完美，不许自己出现任何失误的人，常常没有辩证的眼光，会犯同样的错误，而从中学不到任何东西。
我的那位朋友在这次投资中忽视的问题主要有：
1查看更多的房地产项目；
2从容不迫。还有很多好的投资项目，很多人轻率购买了房地产，因为他们以为自己发现的是世界上独一无二的好项目；
3出租房屋市场和购房市场；
4多个房地产推销商会谈；
5谨慎投资分户式公寓。分户式公寓常常有一个由房主组成的业主委员会，房主和投资者的看法并不一定完全一致，很多房主想让自己的房产更好一些，因此往往花费了过多维修费用。尽管这对你的房子有好处，但是作为投资者，你却因此失去了很重要的控制开支的权利；
6如果对开支失去控制，那同样会影响到未来房产的销售价格；
7不要在购买的时候就希望房地产价格会不断攀升。不论社会经济状况如何，房地产项目本身都应该是一个好的投资。正如富爸爸所说的：“你的利润产生于购买之时，而不是出售的时候。”
8投资不要感情用事。当你购买个人消费品时，凭着感觉走或许没有什么不好，但是当你为了投资购买时，感情用事往往会让你陷于盲目境地。我的那位朋友对房产靠近海滩的兴奋，超过了对投资回报的考虑，超过了对财务报表的关注；
9 她没有多少提升房产价值的办法。你赚取很多钱的一个办法就是控制开支、装修或者提升房产价值，这都是在股票和共同基金市场不能做的。其实很多时候，只要增加一个车库或者卧室，就能大大提升投资回报；
10她没有从这次经历中学到什么东西。这是一次代价昂贵的教训，如果她乐于保持谦逊的心态，总结和再次尝试，也许会从这次损失中得到数百万美元的收益。但是，她不愿意这样做，只是轻率地断言：“你不可能从房地产中赚到一分钱。”
教训提升了你的眼力
通过花时间分析成千上百个投资项目，我的眼力慢慢得到了提升。当我给出一个项目报价，即使这个报价只会招来嘲笑，或者被傲慢地回绝时，我能从中学到一些东西；当我约见银行家商讨财务问题时，能从中学到好多东西；当我购买了一处房产时，也会学到一些宝贵的新东西，即使我损失了一些资金。今天，所有这些教训，不论好坏都成了我个人致富的教育和经验，使我和金在房地产领域获取了越来越多的财富。
伟大的投资项目从来就是在你大脑里，而不在别的地方。在现实世界中，没有一个“待售”的标牌会真正告诉你“这是一笔好交易”。培养大脑发现和谈判一个好交易的能力，正是你自己的工作，需要不断付出和实践。
人人都能做些什么
正如我一直承诺的，我认为每个人都能做那些让自己致富的事情。在这一部分，人人都能做的事情就是去购买房地产。如果你和自己的合作伙伴愿意花一周时间去看5个、10个、20个甚至25个项目，即使你没有多少资金，我也敢肯定你的眼力得到了提高。分析了100项投资之后，我想你一定能发现一两个让你振奋的投资项目。当为自己能够致富兴奋的时候，你的大脑就转化成另外一个环境，你也就可以开始寻找新的内容，这些内容可以解决“我怎样才能赚钱致富”的问题。
人人都可以做到上述这点，即使他们没有任何钱，但这也是我和金的经验。现在，我们有了更多经验，分析判断房产项目的进程大大加快。不论整个经济环境好坏，我们总是能设法找到一个好的项目。当然我们不总是购买或给出报价，但是寻求、分析投资的过程让我们的头脑更清楚，目光更敏锐，并且让自己有机会接触大量的投资项目。
一盒名叫《财务知识》的磁带，可能对你的房地产投资会有所帮助。这盒磁带中搜罗了各种必须阅读的典型财务报表，其中一个是“预期勤劳一览表”，它对于检验一座建筑的物理状态非常重要。财务报表和回报预期为你提供了进行分析的财务数据，预期勤劳一览表可以帮助你检验房地产的实际品质，为你节省甚至创造大量金钱，也可以作为分析和谈判的工具。正如富爸爸所说的：“财务知识不仅仅是一组数字，它让你掌握一些词语，这些词语可以帮助自己对投