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挡伞暗厣衔锸粲谕恋亍眘uperficiessolocedit之原则。依此原则，对于在他人土地上所建筑的房屋，其所有权将归土地所有人取得，建筑人反不得染指。其结果使欲取得地上物之人遂不得不购买土地，否则即根本无法保有地上物。
然而，随着罗马社会经济之发达，土地价格次第昂贵，私人买取土地相当不易。为确保国民之生计，罗马国家于是不得不将土地租与国民建筑房屋，而收取地租。此种关系最初为公法上的关系，后因经济发达，乃逐渐扩及于私人与私人间，基地使用权制度由此滥觞（参见郑玉波：民法物权，第158页。）。及至优帝法时，基地使用权遂发展为罗马法之一重要制度（＇日＇原田庆吉：日本民法典的史的素描，创文社1954年版，第112页。）。
由此可见，罗马法基地使用权之设制，乃在于创设“地上物属于土地”原则之例外，使于他人土地上建造房屋的基地使用权人，得藉房屋与基地使用权之结合，而享有房屋所有权。换言之，罗马法通过创设“地上物属于土地”原则之例外的基地使用权制度，在于谋求达成使未有土地之人可在他人土地上保有工作物或竹木之目的。
1896年德国民法，继受罗马法superficies与德国都市法bauleihe制度，而规定了基地使用权erbbaurecht制度。按照该法典第1012条规定，所谓基地使用权，指于他人土地的地表之上或之下，以保有工作物bauwerk为目的而享有的可予以转让和继承的权利（＇日＇山田晟：德意志法概论，有斐阁1987年版，第226页。）。惟因立法者当时认为这一制度在德国近代民法体系中并未有积极意义，作用不大，故最终只设立了6个条文的抽象规定。但其后不久，因德国发生波及全国范围的严重住宅危机，为解决城市居民的住宅用地问题，基地使用权制度遂于德国各都市中获得广泛利用。以后不久，由于德国住宅危机日盛一日，地价暴涨，土地投机活动愈演愈烈，国家经济之凋敝有如江河日下。在这种情况下，德国政府和自治团体于是不得不紧急改革作为住宅政策之一环的土地政策，以便积极向社会提供土地，尽速克服目前严重的土地危机。这一点，正是基地使用权制度在当时获得广泛利用的动因。随着基地使用权之为社会所广泛运用，土地所有人与利用人的关系，基地使用权与地上工作物的关系，以及基地使用权的其他法律关系等，均须迫切加以整理、完善。惟有如此，基地使用权制度之存在方不至于和社会生活的需要脱节。在这种背景下，1919年1月15日，德国遂颁行了著名的“地上权令”（＇日＇川岛武宜编辑：注释民法（第7卷），第406…407页。）。按照解释，该“地上权令”具有下列两项特质：一是着重强调基地使用权人之保护。规定基地使用权期限届满或土地所有人行使归属请求权heimfallanspruch时，土地所有人原则上须就地上工作物向地上权人支付相当的补偿金，设定基地使用权时不得附有解除条件或相类似的约款，基地使用权消灭时，基地使用权人享有更新优先权等等。二是强化基地使用权的融通性。方法主要有二：1增强基地使用权的安定性，尽量减少基地使用权消灭的原因；2明定基地使用权人建造的工作物具有让与性，基地使用权本身可予以让与及作为抵押权的标的等（＇日＇于保不二雄：德国民法（物权法），有斐阁1955年版，第175…200页。）。
瑞士法与德国法的情形大体相同。瑞士民法制定当时，基地使用权制度亦未受到应有的重视，立法者将其视作役权dienstbarkeit之一种而仅规定了1个条文，名称上称为建筑权baurecht。依其规定，此建筑权，指以在他人土地上建构建筑物并予以保有的权利，性质上具有让与性、继承性，而且该建筑权一经登记，即与土地所有权相分离（＇日＇川岛武宜编辑：
第75章 基地使用权（3）（）
土地所有人出卖土地时，基地使用权人享有同等条件下的优先购买权。基此，土地所有人出卖土地时，应先通知基地使用权人，若基地使用权人于收到出卖通知后的法定期限内不作优先购买之表示的，视为基地使用权人放弃其优先购买权。反之，如土地所有人未通知基地使用权人而即与第三人订立买卖契约的，则该买卖契约对于基地使用权人并无效力。基地使用权人可主张依此买卖契约而为的土地所有权移转行为无效，并请求注销所有权移转登记（谢在全：民法物权论（上），第446页。）。
我国实行社会主义的土地公有所有权制度，土地归国家和农村劳动群众集体所有，制定物权法规定基地使用权时，是否规定基地使用权人享有优先购买权，是一项颇值斟酌的问题，从我国的实际出发，似应采否定立场。
四、基地使用权人的地租支付义务
在基地使用权法律关系中，地租虽非基地使用权成立之要件，但以有地租者为常。如于设定基地使用权当时，当事人已有支付地租之约定的，则基地使用权人即负有支付地租的义务。地租可以定期支付或一次支付，当事人未约定地租数额时，一般应依当地习惯、周围类似土地的地租数额及考量其他有关情事，综合确定地租数额。
关于地租的性质，通说认为是一种“主观的物上负担”。关于地租，尚须注意者有三：一是基地使用权移转，地租债务亦随同移转；二是土地所有人对于将来发生的地租请求权，不得由土地所有权分离而为让与；三是土地移转登记时，新土地所有人虽未就地租予以登记，但仍可请求基地使用权人支付地租。
在此有必要涉及地租数额的确定与增减问题。基于契约自由原则，地租数额原则上悉由当事人自由订定。嗣后如发生地价暴涨或大幅跌落，以至公共税负大幅增减，致与近邻类似土地的地租额显不相当时，任一方皆可请求增加或减少地租数额。
因不可抗力致基地使用权人于土地之使用、收益受到妨碍时，基地使用权人不得向土地所有人请求免除或减少租金（日本民法第266条、第274条，我国台湾民法第844条）。
（第四节基地使用权的消灭
一、基地使用权的消灭原因
基地使用权除因物权的一般消灭原因而消灭外，尚因下列特殊原因而消灭。
（一）基地使用权之抛弃
基地使用权为财产权，无论是否定有期限、有无支付地租之约定，基地使用权人均可抛弃其基地使用权。具体情形如下：
第一，一般而言，基地使用权定有期限时，基地使用权人得随时抛弃其权利。
第二，虽未定有期限，但有支付地租之约定的，基地使用权人抛弃其权利时，应于一定期限前通知土地所有人或支付未到支付期的一年分地租，否则不生抛弃之效力。
第三，基地使用权定有期限而无支付地租的约定时，因基地使用权人抛弃其权利对于土地所有人有利，故可随时抛弃。
第四，基地使用权定有期限，且有支付地租之约定时，基地使用权人如欲抛弃其权利，则须将未到期的全部地租支付后，始得为之（参见姚瑞光：民法物权论，第156…157页。）。
基地使用权的抛弃，性质上属于有相对人的单独行为，故应向土地所有人以意思表示为之，而且于采登记要件主义的法制下，此抛弃非经登记，将不生抛弃的效力。
（二）基地使用权的撤销
与基地使用权之抛弃系由基地使用权人为之不同，基地使用权的撤销则由土地所有人为之。所谓基地使用权的撤销，又称土地所有人对基地使用权之撤销权，属形成权之一种。一般认为，基地使用权之撤销，仅土地所有人向基地使用权人为撤销的单独的意思表示即可，而不必获得基地使用权人之承诺。质言之，土地所有人对基地使用权人只作单方面的意思表示，即可生基地使用权撤销之效力。依近现代各国家和地区民法，基地使用权之撤销，主要有以下两种情形：
第一，基地使用权人积欠地租达一定期间时，除另有习惯外，土地所有人得撤销基地使用权。此所谓一定期间，依日本民法，须继续欠缴2年以上的地租；依我国台湾民法，仅以积欠地租达2年以上为已足，而不以继续2年间为必要。所谓“积欠”，即迟滞之意。
第二，基地使用权人如对土地施加可致永久损害的变更时，土地所有人得请求停止之，基地使用权人如对此请求置若罔闻时，土地所有人即得撤销基地使用权。
（三）约定事由的发生
关于基地使用权可否因约定事由之出现而消灭，有肯定与否定两种立法例。德国1919年“地上权令”第1条第4项规定，地上权（基地使用权）的设定不得附有解除条件，当事人有约定者，其约定无效。理由谓：如允许基地使用权的存续可附解除条件，则基地使用权人势将无法安心使用土地。唯晚近以来学者通说对于此项问题多采肯定立场，认为当事人可约定于一定事由发生时，基地使用权归于消灭。
（四）第三人因时效取得基地使用权
基地使用权人如不使用土地，而系由第三人以行使基地使用权的意思，和平、继续及公然的以保有建筑物或其他工作物为目的而使用时，第三人得因此而取得该基地使用权。但因同一土地上不能存在两个基地使用权，故第三人因时效而取得基地使用权后，原基地使用权即当然归于消灭（姚瑞光：民法物权论，第159页。）。
二、基地使用权消灭的法律效果
按照近现代各国民法，基地使用权消灭时通常发生以下法律效果。
其一，基地使用权人取回工作物，回复原状。基地使用权消灭时，基地使用权人得取回其建造的工作物，但同时应回复土地之原状。如工作物之收取另有习惯的，从其习惯。
其二，土地所有人之购买权。基地使用权消灭时，如土地所有人以市价购买其工作物时，基地使用权人不得拒绝，称为土地所有人之购买权。此购买权，系法律为保护基地使用权人的利益及社会的整体利益而设。一般地说，土地所有人不行使此购买权时，基地使用权人不得诉请购买；反之，若土地所有人行使此购买权时，则基地使用权人不得拒绝。此因对于自己有利之事，无认许其拒绝之必要（姚瑞光：民法物权论，第161页。）。
土地所有人之购买权，性质上为形成权，土地所有人在提出以市价为购买的意思表示时，工作物的所有权即移转于土地所有人，基地使用权人有无承诺并无关系。
其三，土地所有人的补偿义务。在基地使用权人之工作物为建筑物时，如基地使用权因存续期间届满而消灭，则土地所有人应按该建筑物之市价予以补偿。但基地使用权设定契约另有约定的，不在此限。须说明的是，此项义务，一般仅发生于基地使用权因存续期间届满而消灭的场合。此外的其他场合，土地所有人多不承担此项义务。
其四，赋予土地所有人以延长基地使用权存续期间的请求权。
前面已经提到，基地使用权消灭时，土地所有人负有依建筑物之市价二哥以补偿的义务。但如土地所有人不欲补偿或无力补偿时，法律也不能不有调和之办法。此调和之办法，如前所述，即赋予土地所有人以延长基地使用权存续期间的请求权：土地所有人，于基地使用权存续期间届满前，得请求基地使用权人于建筑物可得使用的期限内，延长基地使用权存续期间。基地使用权人拒绝时，即丧失请求土地所有人为补偿之权利。
其五，有益费用偿还请求权。基地使用权人得请求土地所有人偿还其增加土地价值而支出的有益费用，称为“有益费用偿还请求权”。有益费用，主要指基地使用权人于土地上设置排水设备、进行工事改良，而使土地的客观价值获得实际增加所支出的费用。
（第五节空间基地使用权（区分基地使用权）
一、空间基地使用权的概念
空间基地使用权，又称区分基地使用权，指以在他人土地之空中或地中有建筑物或其他工作物为目的而使用他人空间的权利。就空间基地使用权系仅以土地的某一“断层”为客体而成立这一点而言，空间基地使用权属于以土地之全体为客体的普通基地使用权（地上权）之一亚种（＇日＇川岛武宜编辑：注释民法（第7卷），第430页。）。
本来，依罗马法以来大陆法系民法立法及理论，土地所有人设定基地使用权后，所有人对于土地的使�