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闪⒌笔保üひ堤逯粕形闯墒欤┮刀杂诓欢鹑谥枨笠膊黄惹校蚨尥ü痉椒ㄒ越⒕眯庞玫谋匾Ｆ涠枷胍蛩亍７ü乩凑涫幼杂芍饕澹绕溆�18世纪个人主义勃兴以后，基于对个人意思之尊重，法律行为的成立自应以当事人意思之合致为已足，不应另需其他方式。况不动产若采登记制度，国家更可借此介入私人交易，此决非一般人所愿意，并与人民争取自由的思潮相违背。其三，保守因素。物权变动如采登记成立或生效要件主义，物权变动的法律关系势将臻于明确，动产及土地交易势必由此变得活泼化，而此为保守的家族所最不愿看到，尤其不动产物权变动如经登记，其结果必使贵族的财产状况暴露无遗。基于这些缘由，法国民法最终采取了公示对抗要件主义。
反观德国民法，其所以采公示成立要件主义，主要系由德国民法成立之际，德国社会当时特有的经济背景与尊重形式的传统所致。德国素以绝对主义著称，国家对于私人交易活动之介入，实属平常，况16世纪以来，物权信用没落，30年战争所发生的经济恐慌与信用膨胀等问题，不动产信用极需以强有力的法律制度加以规制，以提升经济信用及确保交易安全。在这种形势下，国家对于不动产交易遂积极介入，并加以监督。不动产物权之采登记制度，与此种要求正好合拍1。
综上所述我们可以看到，物权公示的对抗主义与要件主义，非为当然的近现代制度，它是而且只能是各国民法典制定当时，其各自的经济制度、文化背景及其他社会因素综合作用的结果。
此外，值得提及的是，在现代社会，公示原则之适用和采行早已超越了物权变动的范围，纵使矿业权、水权、渔业权及商标权等无体财产权也莫不以登记为其公示方法。其他如法人成立、债权让与通知及婚姻的缔结与解除等等，也多需履行登记程序，这些场合中的登记，无疑也为公示原则作用的具体表现。但是，于物权变动领域，公示原则无论于理论或实务上均有其最重要的机能，因此一般指称的公示原则，非有特别说明，通常皆指物权法上的公示原则。
（三）不动产物权的公示——登记
1。不动产物权登记的基础理论
前面已经提到，不动产物权之公示方法，自近代以来即为登记。不动产物权类型繁多，占有关系十分复杂，恒涉及国家、社会和第三人利益，且不动产的直接占有人常常不是不动产的所有人，而是非所有人。非所有人根据基地使用权、农地使用权、用益权等他物权关系，及租赁、借用等债权关系占有他人的不动产。鉴于不动产占有关系的此种复杂性，以及动辄涉及国家、社会及第三人利益，为加强不动产占有关系的法律调整，明了设立于不动产上的各1谢在全：民法物权论（上），＇台＇1989年初版，第114页。种物权，从18世纪末叶以来，各国遂以国家专职机关的登记作为不动产物权的公示方法（从历史上看，不动产物权之登记，系开始于抵押权。一般认为，普鲁士1722年的抵押与破产法、1783年的一般抵押法，系德国法系登记制度之滥觞，而法国1795年抵押权法关于登记的规定，则为法国法系登记制度的先驱。其后因经济发达，所有权渐次成为频繁交易的对象，登记制度也就广泛适用于各种不动产物权领域。登记制度，发端于近世而非缥缈洪荒的远古，殆无疑义。）。
不动产登记，指将土地及其定着物之所有权和他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门的簿册上。其目的在于管理地籍，确定产权，并作为课征土地税，推行土地政策之依据。我国迄今尚未颁行专门的不动产登记法，有关不动产登记的规定主要散见于各项单行民事法律，如中华人民共和国房地产管理法、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，及国家土地管理局颁行的土地登记规则（1989年11月）里。统览这些规定的全部内容，可以发现，我国现行不动产登记制度尚未形成完整的体系，各种规定之间存在不和谐甚至相互矛盾的情况，因之有待于我国制定物权法或专门的不动产登记法时予以完善。
不动产登记的性质，依我国现今学者之通说，属于一种行政行为，它所体现的是国家对不动产物权关系的干预，干预的目的旨在明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益（李开国：民法学（专题讲座），西南政法大学1995年12月印刷，第368页。）。关于不动产登记之主办机关，现代各国家和地区之做法未尽统一。日本不动产登记法第8条第1项：“登记事务，以管辖不动产所在地的法务局、地方法务局或其支局、派出所为登记所，而予以掌管”，可见，日本不动产登记机关，为法务局、地方法务局、支局及派出所。在瑞士，依瑞士民法典及州法的规定，不动产登记机关通常为各州的地方法院。在德国，不动产登记机关为地方法院中设立的所谓“土地登记局”。在我国台湾，依土地法第39条的规定，不动产登记系由市县地政机关办理。具体言之，由台湾市县政府于辖区内设立的专门的地政事务所，主办不动产登记。在英国，统一管理城乡土地权属登记的机构，为“政府土地登记局”。这一机构是英国现今统一从事不动产所有权的审查、确认、登记、发证及办理过户换证的部门。于香港，不动产登记系由专门的“田土注册处”负责，行政上隶属于香港注册总署。值得注意的是，香港这一专门管理并登记不动产的田土注册处，虽与英国土地登记局具有血缘关系，但二者仍有相当大的差异：香港田土注册处，仅办理登记事宜，不发放不动产登记证书，而英国之“政府土地登记局”则与此相反（参见中国土地制度专家代表团：英国土地制度考察报告，载调查与探索1989年第7期。）。到此可见，关于不动产登记之主办机关，现代各国主要有二：司法机关与隶属于政府的专门的不动产登记局（大多称为“土地登记局”）或“地政事务所”。
按照我国现行法，对不动产物权登记拥有职权的机关有国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关、水行政机关、渔政管理机关及林业管理机关，等等。它们分别对基于土地、房屋、矿产资源、水资源、森林资源而发生的物权或准物权行使登记管理权。可见，较之上述国家和地区设立统一的不动产登记机关，并依统一的不动产登记法或相关法律来掌管不动产登记而言，我国的不动产登记机关一方面极不统一，同时进行登记时所依循的法规也多不相同。毋庸置疑，这是一种极不正常的状况，我国制定物权法或专门的不动产登记法时，有必要加以改善，至于改善的途径则主要有二：
第一，统一不动产登记的主办机关。不动产登记，为维系现代财产秩序之极为重要的一环，具有技术性、专业性，唯有由专职机关主其事，才能收到事半功倍之效。故各国不动产登记法大都规定，不动产登记，由统一的机关予以办理。基于同样的理由，建议我国不动产登记，概由国家土地管理机关统一办理，此外的其他机关皆不得为之。当然，由司法机关主办不动产登记，固为理想的设计，但因与我国历史、现实不合，故现阶段既无采取之可能，也无采取之必要。
第二，建立我国统一的不动产登记制度。建议制定物权法时，在“不动产权利的通则”中规定我国不动产登记的基本原则和主要内容。继而以这些规定为基础制定我国专门的不动产登记法。
2。各国不动产登记制度
不动产登记制度，影响交易安全与社会财产秩序甚大，因此现代各国莫不对之予以极大的重视。现代各国不动产登记制度，依其内容、效力等之不同为标准，主要可以归纳为三种类型：契据登记制、权利登记制及托伦斯登记制。兹分述之如下。
1契据登记制
此种登记制度滥觞于法国，故又称为“法国登记制”或“登记对抗主义”。依此登记制度，不动产物权之取得、丧失及变更，经当事人订立契据即已生效，但非经登记，不得对抗第三人。至于登记的方法，则为登记机关迳依契据所载的内容予以登记。除法国外，日本、意大利、比利时及西班牙等均采此制。契据登记制。具有以下特色：
第一，不动产物权变动，以登记为对抗要件。不动产物权之取得、丧失及变更因当事人意思表示一致，即生效力。登记，仅为对抗第三人的要件，而非生效要件（参见日本民法典第176条、第177条。）。
第二，登记采形式审查主义。即登记机关对于登记之申请，只进行形式上的审查。倘若申请登记所提出的书件完备，即依照契据所载的内容，予以登记。至于契据所载权利事项，在实质上是否真实，有无瑕疵，则不过问。
第三，登记无公信力。即对已登记的不动产物权，不可信赖其有确定的效力，故已登记的事项，实体法上如有无效或撤销的原因时，得予推翻。
第四，登记簿之编制，采人的编成主义。换言之，登记簿之编制不以不动产为标准，而系以不动产权利人登记之先后为标准予以编成。
第五，登记不动产的动的状态。即不仅登记不动产物权的现在的状态，而且也登记物权的变动事项（参见温丰文：土地法，＇台＇1994年版，第126…127页；史尚宽：土地法原论，正中书局1964年版，第59页；柴强主编：各国（地区）土地制度与政策，北京经济学院出版社1993年版，第153页。）。
2权利登记制
权利登记制，又称德国登记制，指不动产物权之变动，仅有当事人之意思表示一致尚不能产生效力，必须经登记机关实质审查确定，并践行法定登记之形式后，始生效力。除德国外，瑞士、奥地利、匈牙利等国也采行此种登记制度。这一登记制度的特色如下：
第一，不动产物权变动以登记为生效要件。即不动产物权之取得、丧失及变更，除当事人意思表示一致外，非经登记，不生效力，故称“登记要件主义”。
第二，登记采实质审查主义。即登记机关对于登记之申请，除须审查登记书件是否完备外，对于不动产物权变动之原因与事实是否相符、有无瑕疵，也须详加审查，经确定后方予登记。
第三，登记具有公信力。即已登记的不动产物权，具有确定的效力。登记簿上所载权利事项，纵在实体法上因登记原因之不成立，或有无效或可得撤销的原因，也不得以之对抗第三人。
第四，登记簿之编成，采物的编成主义。即登记簿之编制，以不动产（土地之建号、建筑物之建号）为准，依其登记之先后丽编成。
第五，登记不动产静的状态。即登记不动产现在的状态（温丰文：土地法，＇台＇1994年版，第127页；史尚宽：土地法原论，第58页；柴强主编：各国（地区）土地制度与政策，第154页。）。
3托伦斯登记制
托伦斯登记制，为澳大利亚托伦斯爵士于1858年在南澳大利渡州所创。此制之基本精神与权利登记制相同。现代各国中，除澳大利亚采行这一制度外，英国、爱尔兰、加拿大、菲律宾、美国加利福利亚州、伊利诺州及麻萨诸塞州等大多数英语国家和地区，均采这一制度。另外我国之香港，解释上也采这一制度。
托伦斯登记制与权利登记制，同具以下特色：不动产物权变动以登记为生效要件；登记采实质审查主义；登记具有公信力；登记簿之编制，采物的编成主义；登记不动产的静的状态等等。但另一方面，托伦斯登记制与权利登记制又有以下差异：
第一，采任意登记制。托伦斯登记制，不强制一切土地必须申请所有权及他项权利登记，即采任意登记主义；而在权利登记制，一切土地权利必须登记，其变动也莫能外。
第二，交付产权证书。按照托伦斯登记制，在对不动产进行所有权第一次登记时，登记机关除应将登记事宜记入登记簿外，并应发给土地所有权人产权证书，以作为享有不动产权利之确定凭证。而依权利登记制，登记系就当事人之契约加以注记验证，故不另发书状。
第三，设置赔偿基金。在托伦斯登记制，因登记具有不可推翻之效力（公信力），故登记如有错误、虚伪或遗漏而致真正权利人受损害时，登记机关应负损害赔偿之责。正因为如此，登记机关往往设有赔偿基金，以供将来赔偿之用。而在权利登记